Лето надежд наших

В СМИ о рынке недвижимости сегодня можно встретить много всяких разных публикаций: от пессимистических до чересчур оптимистических. Одни говорят, что цены на жилье скоро будут падать. Другие предрекают их рост. Но какая ситуация сложилась на рынке на самом деле? Об этом мы поговорим с профессионалом рынка, с тем, кто работает на «земле». Наш собеседник - генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка» (Москва) Вячеслав Шеянов:

- Хочу отметить, что разного рода публикации не отражают реальной картины. На рынке сегодня все хорошо, нет бросков вверх, но и падения вниз мы тоже не наблюдаем. Все идет своим чередом. Рынок активен, сделки идут, и количество их не падает. Причем, в приоритете сегодня вторичное жилье.

- Из-за цен?

- Не только. Там уже развитая инфраструктура. Новостройку надо обустраивать, а тут уже все под руками. Поэтому вторичка сегодня и выигрывает…

- На нее и торг более уместен. Все же с хозяевами легче договориться, чем с застройщиком.

- Естественно. Это живые люди, с ними можно разговаривать.

- Странно. Вроде новых квартир много стоит непроданных, но застройщики очень редко идут навстречу покупателю. Может они преследуют какую-то свою цель?

- Не могу по этому поводу ничего сказать. Но какая бы цель не была, все-таки рынок определяет покупатель. Есть покупатель – есть прогресс на рынке. Нет покупателя, рынок приостанавливается.

- Выходит, что сегодня покупатель обратил больше внимания на вторичку?

- Да, потому что она стала более выгодна. Те программы, которые работали на первичном рынке, они свою роль сыграли….

- Кстати, я слышал, что хотят и на вторичном рынке что-то ввести для увеличения притока покупателей.

- На мой взгляд, искусственное подогревание рынка вредно. На какой-то момент это играет в положительную сторону, а потом идет во вред людям. Поэтому надо не столько уделять внимание программам, сколько состоянию жизни россиян в целом. Да, ситуация нелегкая сегодня, но внятная. Понятно, что в стране и на рынке происходит. И люди, понимая, что все будет хорошо, активнее идут на рынок. Тут важны горизонты планирования. Если человек знает, где и как будет работать, сколько зарабатывать, он соответственно и строит свою жизнь. Любые же поддерживающие акции эту жизнь изменяют. Вроде как бы дело хорошее, а получается…  К примеру, поддерживая первичный рынок, влили большие деньги в недвижимость, в результате цены стали стремительно расти во всех сегментах рынка. Потом программы закончились, и наступил спад.

  Сегодня рынок почти вернулся к нормальному состоянию. ЦБ ставки не меняет и люди, принимая решения и планируя свою жизнь, ориентируются на стабильность. Это самое главное.

- Ставки-то ЦБ не меняет, но он ужесточает ипотеку. При первоначальном взносе меньше 20% кредит давать не будут. Иначе, мол, возникнет ипотечный пузырь.

- Задача ЦБ в том и состоит, чтобы не давать надуваться пузырям. Если всем давать кредиты на льготных условиях, то пойдут невозвраты платежей. Поэтому надо все же  проводить не ужесточение условий кредитования, а решать вопрос стабильности. Чтобы люди понимали, что ситуация меняться не будет. Сегодня человек покупает квартиру по одним условиям, а уже через год они меняются, и люди уже покупают на других условиях.

- Вячеслав Анатольевич, а повышая процент первоначального взноса, банки не отсекают добросовестных плательщиков? 20% у него пока нет, но платить он может. К примеру, у него хорошая и стабильная работа. Нет здесь ущемления?

- Я бы не стал говорить ни о каком ущемлении. Здесь в первую голову ставится вопрос безопасности банковской сферы. Безопасность финансовой сферы дает безопасность государству в целом. Перекосы ни к чему хорошему не приводят. Сколько было обманутых вкладчиков? Откуда они появляются? Где-то их застройщики обманули, а где-то застройщик просто не смог реализовать свои планы. Вдруг условия изменились, и все… В результате государство тратит колоссальные деньги для того, что бы обеспечить людей жильем, которое они потеряли. И надо быть благодарными государству, что оно так заботится о людях. Но с другой стороны, этого можно было избежать изначально. Надо было устанавливать жесткий контроль за застройщиками, и давать гарантии вкладчикам, что застройщик никуда не денется. Дом будет достроен.

- Тогда, если у вас нет 20%, то не приходи за кредитом. Это правильно?

- Да. За последние годы приучили людей, скажем так, к халяве. Расслабились. Всякие схемы по покупке надо прекращать….

- Что у нас со спросом и предложением?

- Между ними наступил баланс.

- Но пишут аналитики, что на малые квартиры спрос больше.

- Это было всегда. Этим никого не удивишь. Спрос на более дешевое жилье (а однушка всяко дешевле трешки), всегда будет выше, чем на дорогое.

- Одним словом, в целом по рынку баланс, а на ликвидные квартиры есть дисбаланс?

- В этом нет сенсации. Это было всегда. Вопрос в другом: не бывает, чтобы на рынке все было ровно, есть всегда шероховатости. То продавцы в выгоде, то покупатели. Я имею ввиду, что наступил баланс в ситуации, когда люди спокойно выставляют квартиры и ожидают покупателя. Нет такого ажиотажа, что начинают торопить с покупкой. Есть возможность посмотреть, прикинуть. А если еще с вами опытный риэлтор, так это происходит гораздо быстрее.

- И продавцы идут на торг?

- Да, но в пределах разумного.

- Аналитик Олег Репченко говорит, что уже 4-5 месяцев цены стоят на месте. Не застыли, колебания есть, но они не очень большие как в ту, так и другую сторону. Вы согласны с ним?

- Действительно, это так. Цены не повышаются и не понижаются. Колебания видны больше в рекламе. Понижают нередко для привлечения покупателей. А в итоге при продаже выходят на ту цену, которую задумали изначально. Как правило, так происходит в реальности.

- Это хорошо. Стабильность рынка к лету – лучший подарок покупателям. А как летом будет развиваться ситуация? Ваше видение.

- Мой прогноз на активный рынок. Нет никаких причин, что люди летом перестанут решать свой квартирный вопрос. До этого у нас на рынке было немало непростых ситуаций. Сейчас стабильность наступила. Другое дело, что какая-то часть продавцов может приостановиться в продажах, уехав на дачу или отпуск. Но с другой стороны, люди, уезжая, поручают риэлтору вести поиск квартиры или покупателя. Их задача потом - выйти на сделку. А на нее и с дачи можно всегда приехать. Или провести дистанционно. Это уже скоро станет обыденностью. Другое дело, что вопрос безопасности при дистанционных сделках стоит гораздо острее. Но здесь еще перед сделкой необходимо предусмотреть, как она будет проходить, все расписать и продумать. Поэтому я не ожидаю от лета каких-то потрясений. Рынок будет активен.

- Значит и цены останутся на уровне. А то некоторые продавцы считают, что лучше продавать осенью, спрос больше и цена может быть выше.

- Не думаю, что ситуация осенью сильно изменится. Здесь все зависит от того, когда вам надо решать свой жилищный вопрос. А гнаться за тем, что осенью продадите дороже, не стоит. Ибо тогда и покупать придется дороже. Люди чаще всего не продают квартиры просто так. Всегда взамен что-то покупают. 

Беседу вел Вениамин Вылегжанин.