Недвижимость: Ждем осенью хорошие продажи

Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» и провели традиционный круглый стол «Недвижимость и ипотека во втором полугодии 2025». В выступлениях рефреном звучал тезис, что август показал по продажам прекрасные результаты. Рынок оживает, да и инвесторы в недвижимость вернулись.

Август оживил продажи

В текущем году компания «Ленстройтрест» продолжает реализацию стратегии квартальной застройки и формирования полноценной городской среды. «В настоящее время в активной фазе строительства находятся три крупных проекта комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, все из которых вводятся в эксплуатацию в соответствии с установленными графиками, — отмечает генеральный директор компании Валерия Малышева.

Руководитель компании подтверждает, что рынок жилой недвижимости в целом переживает сложный период. Но после заметного снижения спроса в конце 2024 года и начале 2025 года летом наблюдается постепенное восстановление активности. В частности, в августе объем продаж «Ленстройтреста» увеличился на 18% по сравнению с июлем и почти на треть превысил средний показатель первого полугодия. На уровне рынка это пока локальный сигнал, однако он свидетельствует о возвращении покупателей. Массового роста спроса в ближайший год не ожидается, но тенденция к восстановлению уже наметилась.

По данным Валерии Малышевой, более 60% сделок приходится на ипотеку, при этом доля льготных программ варьируется от 80 до 100%. Для активизации других ипотечных продуктов снижение ключевой ставки до 17% недостаточно; психологически комфортным уровнем для покупателей остается диапазон до 10%.

«В настоящее время средний объем ипотечного кредита по рынку составляет 6–8 млн рублей на срок 26 лет. Эти показатели превышают значения прошлого года в Петербурге и Ленобласти: срок вырос примерно на два года, а средний чек — на 30–40%, — уточняет глава «Ленстройтреста». — Рассрочки сохраняют популярность, но преимущественно как дополнительный инструмент для обеспечения гибкости, а не как полноценная альтернатива ипотеке».

При выборе объектов недвижимости все большую роль играют качество окружающей среды, инфраструктура, наличие образовательных учреждений (школ и детских садов), а также удобные транспортные связи.

Динамика цен остается умеренной. По оценкам компании, за первое полугодие 2025 года стоимость новостроек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выросла на 6%, в то время как себестоимость строительства увеличилась на 7–10% за счет роста затрат на проектное финансирование, материалы и рабочую силу.

При этом объем нового предложения снижается. За последние два года количество новых проектов комфорт-класса в регионе уменьшилось на 19%.

Спрос на 3-4-комнатные квартиры

Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает, что по сравнению с первыми восемью месяцами 2024 года в 2025 году объем продаж на первичном рынке жилья в России в целом снизился на 21,7%. В Санкт-Петербурге снижение оказалось более значительным — на 32%.

«Вместе с тем, в июле и августе по региону в целом наблюдается положительная динамика. Снижение ключевой ставки стимулировало возвращение покупателей на рынок новостроек, — поясняет специалист. — Это свидетельствует о сохраняющихся у населения высоких инфляционных ожиданиях, понимании сокращения предложения, а также о сохранении привлекательности недвижимости как инвестиционного актива».

В августе было зарегистрировано 3–3,4 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), что стало рекордом для текущего года, несмотря на традиционно низкий сезон. Однако этот показатель все еще уступает среднему уровню предыдущих лет — около 5,5 тысяч сделок в месяц.

«Несмотря на сдержанный спрос, цены на квадратный метр продолжают расти в связи с увеличением себестоимости строительства. Кроме того, теперь проекты реализуются преимущественно за счет заемных банковских средств, — подчеркивает представитель «БФА-Девелопмент». — В результате, по оценке Минстроя, до четверти девелоперов работают с минимальной рентабельностью около 6%, что несет значительные риски для долгосрочных циклов строительства. Таким образом, предпосылок для снижения цен не наблюдается».

В флагманском проекте компании «Огни залива» предлагаются квартиры как в сданной третьей очереди, так и в строящейся. Продажи по строящейся очереди активизировались в последние два месяца. «Мы предлагаем крупную нарезку — много четырехкомнатных квартир и просторных трехкомнатных, — рассказывает Светлана Денисова. — Именно они вызывают наибольший интерес. Это продуктовый сегмент, который слабо представлен на первичном рынке, ведь средняя площадь строящихся в Петербурге квартир –  менее 38 квадратных метров. В 2024–2025 годах сделки по готовому жилью опережают долевое участие. Более 65% сделок проходят с использованием семейной ипотеки. Стопроцентные покупки составляют порядка 7% сделок, остальные - это программы рассрочки. Сейчас в работе — подготовка к следующей очереди».

Другой объект бизнес-класса «Дом БФА в Озерках» — введен в эксплуатацию. Нереализованными остаются 30% квартир, что является приемлемым показателем для бизнес-класса. По этому объекту тоже видим оживление спроса. Доля ипотечных сделок составляет 40%. На повестке дня — запуск следующего проекта в центре города, где продажи планируется начать до конца года.

В элитных сегментах дефицит

Аналитик-консультант NF Group в Санкт-Петербурге Ксения Федорова предоставляет более детальный анализ ситуации на рынке дорогого жилья. По словам эксперта, в структуре предложения на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области доля бизнес-класса составляет 7%, а элитных объектов — около 2%. И наблюдаемая динамика существенно отличается от тенденций в сегменте массового жилья.

«На элитном рынке в течение последнего года наблюдается значительный дефицит предложения, что позволяет охарактеризовать его как «рынок продавца». За 12 месяцев объем предложения сократился на 27% — это минимальный показатель за всю историю наблюдений (20 лет) — и тенденция к снижению сохраняется», — поясняет Ксения Федорова.

К такому положению привели два ключевых фактора. Во-первых, в 2023–2024 годах фиксировался высокий спрос на элитную недвижимость как на инвестиционный инструмент. Во-вторых, более года рынок «элитки» не пополнялся новыми проектами. Это отразилось и на ценовой динамике: по итогам первого полугодия 2025 года средневзвешенная цена выросла почти на 40%, достигнув уровня около 1 млн рублей за квадратный метр.

В то же время, количество сделок за этот период уменьшилось на 50%, что напрямую связано с ограниченным выбором. Потенциальные покупатели проявляют интерес, но часто уходят без покупки, поскольку спрос смещен в сторону предложений класса de-luxe.

Вместе с тем, до конца года анонсировано начало продаж четырех новых объектов, и ожидается, что их вывод на рынок частично компенсирует существующий дефицит.

«Бизнес-класс демонстрирует большую устойчивость, хотя и здесь за условный год объем предложения сократился на 15%. Основная причина — высокий спрос, — подчеркивает аналитик. — В текущем году 53% сделок приходится на объекты, которые стартовали в том же году».

Драйвер: «семейная ипотека»

Санкт-Петербург традиционно входит в топ-5 регионов России по объемам выдачи ипотечных кредитов. В августе объем выдач по городу и Ленинградской области составил 1,2 млрд рублей, что на 30% превышает показатель предыдущего месяца, — отмечает директор корпоративных продаж банка Дом.РФ Анна Лозоватская. — Основным фактором роста остается программа «Семейная ипотека», на которую в августе пришлось 82% сделок. Кроме того, значительный вклад внесла ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В 2024 году по региону объем таких кредитов достиг 1,7 млрд рублей (182 сделки), а за период с января по август 2025 года — уже 1,5 млрд рублей (173 сделки).

Такой рост в значительной степени обусловлен законодательными изменениями, в частности, внедрением механизма счетов эскроу для ИЖС.

В портфеле банка около четверти лимитов приходится на проекты в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Это соответствует общим тенденциям, поскольку КРТ выступает одним из ключевых драйверов развития строительной отрасли и, по прогнозам, будет расширяться. Механизм включает не только редевелопмент территорий и развитие инфраструктуры, но и расселение аварийного жилья.

«В настоящее время портфель банка по КРТ включает 87 проектов в 32 регионах России (общей площадью 15,3 млн кв. м) для более чем 200 тысяч семей, с объемом кредитных линий около 1,8 трлн рублей, — констатирует Анна Лозоватская. — В Северо-Западном федеральном округе реализуется три таких проекта с лимитом 16,8 млрд рублей».

Вторая жизнь санатория

Строительный холдинг «Сенатор» рассказал о состоянии рынка на примере комплекса апартаментов бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске, расположенного на первой линии Финского залива, в 50 метрах от пляжа. «Это единое 12-этажное здание на территории 1,2 га, где большая часть территории отдана под инфраструктуру комплекса, — отмечает директор по продажам холдинга Юлия Орлова. — В настоящее время на первой линии в Зеленогорске разрешено возведение зданий не выше четырёх этажей. 12-этажный дом удалось реализовать за счёт реконструкции санатория «Северная Ривьера», что даёт проекту конкурентное преимущество в виде панорамных видов с высоты птичьего полета, так как новые объекты такой этажности в данной локации в обозримом будущем возводиться не будут.

По словам Юлии Орловой, застройщик фиксирует устойчивый спрос на апартаменты бизнес-класса: август 2025 года стал рекордным месяцем по продажам в текущем году. Этому способствовало снижение ставок по ипотеке и депозитам, что сделало вложения в недвижимость ещё более привлекательными.

Изначально предполагалось, что большая часть покупателей будет приобретать апартаменты для собственного отдыха и проживания в формате «альтернативы даче». «Данная категория покупателей действительно присутствует. Многие собственники проводят здесь всё лето или живут круглогодично, отмечая преимущества сочетания курортной атмосферы и городской инфраструктуры — от всесезонного бассейна до полноценной спа-зоны, — подтверждает Юлия Орлова. — Второй сегмент представлен представителями творческих профессий, традиционно проявляющими интерес к Курортному району, в частности к Зеленогорску».

При этом, всё больше наших клиентов подходят к выбору прагматично: совмещают личное использование и сдачу апартаментов в аренду. Чтобы удовлетворить данный запрос, в проект была привлечена управляющая компания. Она предлагает несколько вариантов использования апартаментов: проживать лично, а в остальное время сдавать в аренду. При этом владельцы могут выбрать оснащение — индивидуальное или из стандартных решений.

Мы, как застройщик, также предоставляем программы с гарантированным доходом — до 105 тысяч рублей в месяц и сроком до двух лет. При этом, итоговая доходность зависит от стадии покупки: те, кто приобрёл апартаменты на старте, уже удвоили вложения и прогнозируют доходность до 15% годовых. Часть апартаментов с лучшими видовыми характеристиками мы приберегли для финального этапа продаж. Доходность по ним планируется 8-10% годовых, — поясняет Юлия Орлова.

Инвестору в апарты не важна локация

Заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина предоставляет более детальный анализ портрета покупателя-инвестора. «Инвестиционная недвижимость в Санкт-Петербурге сохраняет актуальность. В 2024 году город посетили более 11,5 млн туристов, что превышает показатели доковидного периода, — отмечает он. — Выбор инвесторов в меньшей степени зависит от локации, особенно для профессиональных участников рынка, поскольку вся ответственность за эксплуатацию и поддержание состояния объектов ложится на управляющую компанию».

Таких клиентов в первую очередь интересует объем первоначальных вложений и прогнозируемая доходность за период 5–10–15 лет. Часто они приобретают сразу 5–6 юнитов. Привлекательными оказываются апартаменты с «гарантированным доходом» и ежегодным ростом стоимости объекта. Хотя этот показатель несколько снизился по сравнению с предыдущими периодами — с уровня около 10% до ориентировочно 8%.

В отношении ипотеки отмечается, что отмена государственной поддержки положительно сказалась на сегменте апартаментов. Объем продаж вырос за счет снижения конкуренции со стороны традиционного жилья. Инвестиционные апартаменты не требуют самостоятельного поиска арендаторов, поскольку эти функции выполняет управляющая компания.

«В нашем апарт-отеле три года назад минимальная стоимость юнита составляла 4,5 млн рублей с доходностью 15% годовых (плюс рост актива). Сейчас минимальная цена увеличилась до 6,4 млн рублей с гарантированным доходом 67 тысяч рублей, — добавляет Сергей Легомина. — Депозиты действительно выступали конкурентами, но в настоящее время многие жители Санкт-Петербурга снимают средства со счетов и инвестируют в апартаменты».

Сеть Vertical работает в трех сегментах аренды: краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном. В туристический сезон управляющая компания отдает предпочтение краткосрочной аренде как наиболее прибыльной. В низкий сезон, например, в феврале, акцент смещается на другие форматы.

Нераспроданные номера сохраняются в портфеле. Например, в проекте «Vertical – Московская» (два корпуса с рейтингами 4 и 3 звезды) в первом корпусе остаются нереализованными некоторые номера большой площади, однако, это не препятствует их сдаче в аренду управляющей компанией.

«При этом небольшая доля номеров, приобретенных на этапе строительства по более низким ценам, теперь выставляется на вторичном рынке, — подчеркивает представитель Vertical. — Доходность достигает двукратного роста за два с половиной года. Такая схема была популярна на рынке традиционного жилья до введения проектного финансирования».

Вы слыхали про «ипотеку с донором»?

На вторичном рынке жилья в настоящее время не наблюдается снижения спроса. «Вывод средств из депозитов для приобретения недвижимости, включая земельные участки, представляет собой общую тенденцию, — отмечает генеральный директор агентства «ВсевРиэлт» Светлана Белова. — Вместе с тем, вторичный рынок остается рынком покупателя с достаточным объемом предложений». Покупатели подходят к выбору объектов тщательно, не ограничиваясь первым вариантом, и, как правило, проводят просмотры двух-трех объектов с менеджером по продажам.

В распределении спроса на вторичном рынке приоритет отдается однокомнатным и двухкомнатным квартирам. Отдельно выделяется повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах.

Часто сделки на вторичном рынке осуществляются с использованием мер государственной поддержки. Значительное количество субсидий предоставляет Горжилобмен, а также местные администрации регионов. Недавно появилась новая субсидия — «курская», для приезжих из этого региона.

Покупатели нередко используют наличные расчеты, хотя ипотека с коммерческими ставками также применяется, с минимальным первоначальным взносом 20% и под 20% годовых.

Однако, такие ставки часто отпугивают потенциальных заемщиков, которые переориентируются на первичный рынок. «Например, на «ипотеку с донором». Уточню, Минфин разрешил оформлять такую ипотеку в рамках программы «Семейная ипотека», привлекая ребенка в возрасте до 7 лет из другой семьи, —рассказывает Светлана Белова. — Безусловно, здесь присутствуют риски: донор навсегда утрачивает право на льготную ипотеку для себя и в будущем уплачивает налог за свою долю (не менее 6 кв. м). Банк проверит не только объект и заемщика, но и донора».

Кроме того, активно реализуются земельные участки с условием расположения не далее 50 км от города. В конце сезона многие собственники предоставляют скидки. Участки часто приобретаются для использования «Семейной ипотеки» под строительство с подрядом. Однако, подрядчики стали более требовательными, что усложняет подбор вариантов, способных завершить строительство к следующему сезону.

«В целом по загородной недвижимости этим летом наблюдался подъем. Покупатели чаще приобретают готовые дома, нежели участки, — подводит итог глава «ВсевРиэлт». — Ситуацию усложняет то, что не все подрядчики осведомлены о бюрократических процедурах продажи домов с использованием «Семейной ипотеки», в связи с чем агентству приходится брать на себя дополнительную работу по подготовке документов».

В общем по итогам круглого стола напрашивается вывод: ранок пережил темную полосу и ждет светлую. Все выступления участников звучали оптимистично.

Игорь Чубаха

Изображение (фото): TT Finance