Разбираемся в формах инвестиций

Портал ТТ Финанс совместно с газетой «Коммерсантъ Северо-Запад» провели круглый стол «Формы инвестиций — 2026». Тема рассматривалась как предельно актуальная, с учетом замедлившегося снижения ЦБ ключевой ставки. 

Когда рынки перегреты

Заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Денис Ушаков констатирует, что традиционно депозиты и денежные инструменты спасают, когда рынок штормит. «И эта “подушка” нам позволяет не продавать другие активы. При этом акции и облигации потенциально дают высокую доходность и защиту от инфляции, особенно на длинной дистанции. Недвижимость дает защиту от девальвации, формирует рентный доход и обладает низкой волатильностью. Но быстро продать ее затруднительно».

Эксперт отмечает, что здесь возникает вопрос стратегии: найти приемлемую точку роста и как-либо защитить капитал. То есть необходим баланс этих активов. Суть в том, чтобы менять соотношение ресурсов в зависимости от цикла и конъюнктуры рынка. «Когда рынки перегреты, мы увеличиваем долю депозитов и недвижимости, консервируем прибыль и защищаемся, — подчеркивает Денис Ушаков. — Когда акции начинают падать, мы сокращаем депозиты и заходим в ценные бумаги, рассчитывая на их будущий рост. Недвижимость же играет роль индикатора, это база, под которую мы можем рефинансироваться, чтобы добросить средства потом в перспективные бумаги или, наоборот, вывести прибыль с рынка».

И в едином инвестиционном контуре эти активы не конкурируют, а дополняют друг друга. Депозит дает защиту, ликвидность; облигации — ликвидность и повышенный доход; акции дают капитал, а недвижимость — базовую стоимость.

«Конечно, все зависит от ваших целей, от горизонта, на который вы хотите разместиться, от отношения к риску, — поясняет Ушаков. — Но банковские депозиты остаются основой накоплений и защиты капитала. Тут понятная доходность, предсказуемая, высокая ликвидность и, в общем-то, полная страховка. Сейчас ключевая ставка — 14,25. Поэтому депозиты, например, у нас можно разместить под 13–14% на средние сроки. При текущей инфляции депозиты принесут прибыль».

Если ЦБ продолжит снижать ставку, полагает спикер, а инфляция окажется на том же уровне, привлекательность депозитов будет уменьшаться. Поэтому депозиты на короткие сроки удобны, чтобы зафиксировать какую-то часть денег.

На «промке» рынок не кончается

Коммерческий директор компании «Бриз», девелопера городских технопарков, Артем Чесноков отмечает, что развитие сегмента light industrial сегодня во многом связано со спросом со стороны производственных компаний, которым важно сохранять присутствие в городской среде.

По его словам, не все предприятия готовы переносить производство за КАД. Для части бизнеса городская локация — это не вопрос престижа, а операционная необходимость: важны логистика, доступ к клиентам, поставщикам, сотрудникам и городской инфраструктуре. Поэтому компания развивает городские технопарки в локациях с хорошей транспортной доступностью, рядом со станциями метро.

Современные технопарки уже не похожи на традиционные промышленные зоны. «Это некий микс между торговым центром и бизнес-центром, но с энергонагрузками и высотой потолков по нормативам промышленного производства. Чистые современные помещения с большим остеклением. В итоге получается многофункциональный комплекс, где могут работать и офисы, и коммерческие помещения на первых этажах, и полноценные производственные предприятия».

Причем первый проект уже показывает востребованность. «Одним из резидентов станет завод, который мы строим по системе build-to-suit. Но промышленным производством проект не ограничится: здесь также разместится медицинский центр, а сейчас мы ведем переговоры с крупными прачечными».

Еще одна особенность рынка сегодня — компании все чаще смотрят в сторону покупки, а не аренды. Производства, которые наращивают объемы, хотят меньше зависеть от арендных ставок, условий собственника и краткосрочных договоров. Для них это особенно чувствительно: переезд может означать остановку процессов, перенастройку оборудования и потерю времени. «И главное, трудно спрогнозировать, что будет завтра. Для производственника переезд — это практически крах производства на год. То есть пока он приобрел линию, пока перевез, пока переналадил, потерял год производства, год бизнеса, и это фактически может закончиться банкротством», — рассказывает эксперт.

Удерживать доступную стоимость площадей компании удается благодаря собственной земельной базе и инвестиционной модели реализации проектов, говорит Артем Чесноков. «Мы строим на собственной земле, не выкупаем ее в кредит и финансируем строительство за счет собственных инвестиций. Это позволяет удерживать стоимость квадратного метра на уровне около 220–300 тысяч рублей. Кроме того, мы предлагаем покупателям комфортные условия рассрочки на весь период строительства».

Если говорить о проблемах, то одна из центральных — острый дефицит подходящих площадок для дальнейшего развития. При наличии спроса и понятных финансовых инструментов рынок упирается в ограниченный выбор подходящих городских площадок. По словам Артема Чеснокова, найти участок, который можно быстро взять в работу, сегодня сложно. «У нас полноценный отдел развития, который постоянно ищет новые участки, но купить сегодня практически нечего. Большинство площадок требует полного сноса и серьезной подготовки».

Отдельный барьер — инженерная инфраструктура. Даже если у девелопера есть земля и готовность строить, не каждый проект можно быстро реализовать из-за ограничений по мощностям и подключениям. Особенно это заметно на примере энергоемких объектов, таких как центры обработки данных. «ЦОДы к нам заходили. Первый вопрос, который они задают: «Где взять необходимые мегаватты?» Земля у нас есть, построить объект мы можем, но обеспечить подключение к необходимым мощностям — уже не наша компетенция».

При этом, несмотря на сложности, спрос на современные производственные площади продолжит расти. «Есть производства, которым невозможно уехать за город. Это пищевые предприятия, сборочные производства, компании, которым критично короткое логистическое плечо. Поэтому город неизбежно будет развивать многоэтажную промышленную недвижимость — так же, как это уже произошло в Москве. Петербург, на мой взгляд, отстает в этом направлении примерно на пять лет», — резюмирует Артем Чесноков.

Популярно у «тертых» инвесторов

Заместитель руководителя по продажам сети апарт-отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в основном к ним обращаются потенциальные инвесторы с суммами от 10 до 15 млн рублей, которые, скорее всего, базово работают с банковскими депозитами, недвижимостью и розничным фондовым рынком.

Между тем портрет покупателя вообще не меняется годами. Преимущественно это опытные инвесторы, которые уже имеют по несколько объектов и продолжают формировать долгосрочный инвестиционный портфель. Для них апартаменты — это один из инструментов сохранения капитала, при этом, в отличие от фондового рынка, не требующий специализированных знаний. 

Почти все сделки идут со стопроцентной оплатой. Такая история тянется еще с 2019 года — ипотека в этом сегменте особо не в ходу, так как субсидированные ставки отсутствуют. Рассрочки тоже не особо чтятся: если берешь рассрочку, то нет возможности рассчитывать на дополнительные скидки за полную оплату.

«Текущая макроэкономическая обстановка вызывает опасения, — соглашается Константин Чирков. – Разделяю мнение коллег, что сейчас для многих самое главное — это сохранить свой капитал. Мы предлагаем 12% гарантированной доходности на три года от суммы входа. Кроме того, еще есть ежегодный рост стоимости объекта, про который многие забывают и не учитывают в итоговой доходности. 

Одним из новых инструментов стала программа бронирования для тех инвесторов, у кого деньги пока лежат на вкладах. Предлагается вариант бронирования: клиент вносит всего 10% от стоимости, а основной платеж можно отложить на несколько месяцев. При этом все скидки, как и при полной оплате, в договоре фиксируются, что позволяет инвесторам сохранить доходность по депозитам в течение нескольких месяцев и одновременно зафиксировать текущие условия покупки в то время, когда ставки по депозитам потихоньку падают.

Говоря о перспективах рынка, Константин Чирков отмечает, что следующим этапом развития Vertical Hotels компания считает масштабирование собственной франшизы. Если в Петербурге бренд уже занимает устойчивые позиции, то сегодня основной потенциал роста связан с региональными рынками, где растет спрос на профессиональное управление гостиничной недвижимостью. Уже сейчас проекты под брендом Vertical реализуются не только в двух столицах, но и в Казани, а также ряде других крупных городов России. 

Недвижимость во главе угла

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых ссылается на предварительный прогноз Core.XP, по которому общий объем инвестиций в недвижимость России за первые шесть месяцев 2026 года снизится на 12%, до 376 млрд рублей по сравнению с показателями прошлого года, а коммерческая недвижимость потеряет 10% от прошлогодних значений, достигнув 306 млрд рублей.

«Однако недвижимость всегда была и будет привлекательна для инвестиций. В условиях текущей волатильности именно она обеспечит возможность сохранения капитала. При этом наиболее разумной стратегией станет покупка жилья по ФЗ-214, где защиту вложений гарантируют счета эскроу», — отмечает эксперт. — Критическим фактором выбора будут локация и класс. Премиальные объекты и готовые объекты с эффективной моделью управления сохраняют устойчивость. Массовый сегмент более подвержен внешним изменениям, но и он обладает хорошим потенциалом».

По его словам, в коммерческой недвижимости, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, лидирует торговая, чья доля составляет 31% общего объема, но это скорее влияние нескольких крупных сделок, совершенных в этом полугодии. Второе место по объему инвестиций в России — 28% — занял офисный сегмент.

«Это уже тенденция, спрос на качественные офисы мы наблюдаем в обеих столицах, где применяем свой богатый опыт: в Санкт-Петербурге мы построили для себя штаб-квартиру — БЦ “Аквилон Links” и выступили не только как проектировщики и строители, но и как арендаторы здания. Поэтому отлично понимаем боли как арендатора, так и владельца здания, а наработанные практики активно применяем в текущих проектах по строительству новых бизнес-центров», — уточняет Михаил Рогатых.

Сегодня в Москве Группа Аквилон развивает собственный бренд офисной недвижимости Корп. Под эгидой нового бренда планируется строительство пяти бизнес-центров класса «А». Помещения в них сдаются с чистовой отделкой, что позволит значительно снизить временные и финансовые затраты арендаторов. Первый из бизнес-центров — «Корп.Молодежная» уже в продаже.

В Санкт-Петербурге, где крайне мало новых и современных объектов, ответом на растущий спрос станут технологичные бизнес-центры Группы Аквилон «Инсайд» с видами на Финский залив и «Локус» рядом со станцией метро «Фрунзенская».

Что касается жилой недвижимости, отложенный спрос на нее сохраняется. Наши люди, наученные опытом 1998 и 2008 годов, понимают, что финансовые институты — это одно, а бетон — другое. Поэтому в любые непонятные времена идут покупать квартиры.

«Наибольший интерес по-прежнему представляют новостройки на ранних стадиях строительства, — рассуждает эксперт. — В Ленинградской области особенно востребованы доступные жилые проекты с уже сформированной или активно развивающейся инфраструктурой и удобной транспортной логистикой, такие как «РекаПарк» в Кудрове, «Янино» и «Верба» в Янине, «Рива» в Мурине. В городе предложение скромнее, а цены выше. Это могут быть как квартиры класса «комфорт плюс», такие как в проектах «Солар» и «Солар Парк» в Шушарах, или «бизнес-лайт» и «бизнес», как в проектах «Ливз» или «Оро от Аквилон» в Московском районе».

Он напомнил, что министр финансов России недавно заявил, дескать, на банковских вкладах граждан в настоящее время размещены более 60 трлн рублей. Как только ключевая ставка снизится, к примеру, хотя бы до 10%, люди пойдут активнее снимать деньги с депозитов, что увеличит денежную массу и приведет к росту инфляции. Альтернативой для сохранения капитала вновь станут вложения в недвижимость.

В зоне внимания — паевые фонды

Директор по работе с состоятельными клиентами «БКС Ультима private banking» Петр Храменков со своей стороны считает, что паевые фонды будут работать в любое время. И надо исходить исключительно из потребностей инвестора. Поэтому вопрос формата недвижимости и ценных бумаг зависит от человека. И еще надо понимать, что есть такая вещь, как КПД этих инвестиций. При этом текущая финансовая обстановка больше склоняет заинтересованных лиц не столько к заработку, сколько защите. «Поэтому я сегодня — больше сторонник нескольких акцентов. Ключевой — это ликвидность. Близкий доступ к какому-то спокойному тихому островку — это, наверное, единственный нюанс, который имеет значение. И те же самые депозиты, фонды денежного рынка, какое-то обычное репо имеют спрос. Менее интересны акции — может, пока для них не время и не место. Но опять-таки, тут важен КПД», — считает эксперт.

Привлекательность здесь имеют определенные инвестиционные форматы недвижимости, коммерция, облигации с короткими сроками — до двух-трех лет, это могут быть какие-нибудь фиксированные купоны с понятными эмитентами, в том числе депозиты. Они были, будут и по сей день остаются актуальными.

«И мы в этой парадигме еще проживем достаточно долго, — прогнозирует представитель БКС. — Соответственно, сверхзадача на фоне всего этого — использование налоговых льгот. Это для многих актуально, с учетом того, что наше государство замечательно идет нам навстречу. Например, вчера приняли закон на тему того, что в ЗПИФах также находится та же самая трехлетняя паевая льгота, и вы можете сэкономить 9 млн рублей. Конечно, для ЗПИФов это не совсем актуально с учетом объемов, которые там находятся, но копейку рубль бережет».

Директор по развитию бизнеса УК «Гамма Кэпитал Групп» Алексей Шушков в рамках знакомства поясняет, что его компания занимается закрытыми фондами (ЗПИФ) и личными фондами. Мы как независимая компания специализируемся на создании и управлении индивидуальных паевых фондов. Этот финансовый инструмент все чаще используется инвесторами и владельцами активов для реализации своих масштабных проектов. Всего у нас в управлении — 85 ЗПИФов с активами более 230 млрд. Для российского рынка это солидная цифра, поэтому мы входим в тройку лидеров в стране по числу ЗПИФов в управлении. 

У инвесторов всегда отмечался большой интерес к недвижимости как наиболее надежному активу. Но сейчас коммерческая недвижимость, а именно торговая, переживает серьезное охлаждение.

«Торговля сама по себе не умерла, она просто переходит в цифру, и покупки делаются там. И это идет вразрез с интересами инвесторов, которые владеют торговой недвижимостью. Появись заманчивые предложения, инвесторы с удовольствием бы избавились от таких активов», — говорит специалист.

С другой стороны, что-то, что было когда-то нишевым, сейчас выходит на первый план — торговые метры уступают место серверным стойкам и производственным цехам. То есть в недвижимости есть интересные идеи. «На наш взгляд, это легкая промышленность, которая уже года три очень сильно драйверит, — считает Алексей Шушков. — Чему помогают структурные изменения, то есть на уровне правительства есть решения по поводу переезда производств из центра города. Это в первую очередь касается Москвы, это касается нашего родного города. Или просто предприятия вынуждены из старых советских складов переезжать в новые современные парки. 

В закрытых фондах у нас есть индастриал парки, ЗПИФ под нашим управлением строит объект, делит площади на лоты и сдает в аренду — проблем с заполняемостью нет. Доходность — от 15%. 

Если в закрытом фонде складской комплекс или бизнес-центр, на строительство/ремонт которого не брали кредиты, то это может быть хорошей инвестицией. Если для реализации проекта в недвижимости брали банковские кредиты, то из-за долговой нагрузки чистый доход будет не такой интересный. Инвестору желательно внимательно анализировать эти аспекты. 

Главный же инсайт рынка недвижимости, по оценке спикера, — это, конечно, центры обработки данных: ЦОДы. «Мы, общаясь с теми, кто строит, и теми, кто управляет, и видим там просто дефицит, аренда растет. Это не конъюнктурный всплеск — это структурный дефицит, который давит снизу на тарифы и создает долгосрочный инвестиционный фундамент, — объясняет он. — А что касается фондового рынка, то самым выгодным вложением оказалось, конечно, золото — за пять лет рост составил 150%, за три года — 80%, за последний год — еще плюс 20% (правда, сейчас коррекция...). Ну, в общем, это та самая Тихая Гавань». При этом золото можно считать валютным инструментом, который коррелирует с долларом.

Игорь Чубаха

Изображение (фото): ТТ Финанс/Никита Крючков